Експерт: Новите мерки за ипотечното кредитиране ще засегнат основно хората с ниски доходи

Image: LMI Waiver

Новите мерки на Българската народна банка (БНБ) за ипотечното кредитиране ще отдалечат във времето мечтите за собствен дом основно на хората с ниски доходи, но като цяло не се очаква да имат съществено отражение върху активността на пазара на недвижими имоти и на кредитирането в България. Това каза в интервю за БТА Александър Бочев, председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ).

Миналата седмица Управителният съвет на БНБ прие новите мерки, които влизат в сила от 1 октомври, като те предвиждат съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане да е в размер не по-висок от 85 на сто; съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане да е в размер не по-висок от 50 на сто; максималният срок по договора за кредит да не е по-дълъг от 30 години.

БНБ приема тези нови правила с цел охлаждане на пазара на недвижими имоти, притеснявайки се от гледна точка на задлъжнялостта на домакинствата, но в момента сме доста далеч от тази ситуация, коментира председателят на НСНИ. По думите му около 7-8 процента от домакинствата в България ползват ипотечни кредити, а повечето от тях предпочитат потребителски заеми с много по-малки размери.

Ограничаването на срока за погасяване на ипотечните кредити до 30 години според експерта няма кой знае колко да повлияе на пазара на недвижими имоти, защото през 2023 г. със срок от над 30 години са едва около 6-7 процента от ипотечните кредитите. Такива заеми най-често са теглени от млади хора, които по-скоро искат в началото да плащат по-малка вноска, но в повечето случаи погасяват предсрочно задълженията си към банката, защото голяма част от тях са добре платени в Ай Ти сектора, фармацията, транспорта и заплатите им позволяват предсрочно изплащане на дълга към банката, посочи Александър Бочев. Той напомни, че след първата година ипотечният кредит може да се погасява предсрочно срещу малка такса.

По отношение на ограничаването на финансирането до 85 процента председателят на НСНИ смята, че тази мярка, подобно на другата – за срока на кредита, също няма да има съществено отражение на пазара, защото също около 6 или 7 процента са били ипотечните кредити, които са над 90 процента за 2023 година. Така или иначе в момента има банки, които дават кредитите за 90 и дори 95 процента от стойността на имота, което обаче много зависи от профила на кредитополучателя и от обезпечението. Освен това до голяма степен доходите, които банките приемат за официални, не са напълно официалните доходи на семействата, като не става дума за „черни“ пари или сив сектор, а за определени ограничения в доходите на определени семейства – например доходът от наем не се приема на сто процента, а се дисконтира, също не се приемат изцяло и доходите от собствен бизнес, обясни експертът. В този смисъл Бочев коментира, че и тази мярка няма да доведе до сериозни промени в пазара на кредитирането и на недвижимите имоти.

За мярката, която предвижда съотношението между дълга и дохода да не е повече от 50 процента, Александър Бочев посочи, че в момента, в зависимост от настройката на банките за поемане на риск, това съотношение е 40 – 45 – 50 процента, но в някои банки достига и до 60 на сто. По думите му последното не е дотам здравословно и в този смисъл тази мярка по-скоро ще се отрази на кредитирането.

Експертът отбеляза, че за 2023 г. около 23-24 процента от ипотечните кредити са със съотношение над 50 процента. Той обаче напомни, че има редица странични фактори, които банките отчитат при определянето на вноската по ипотечния кредит, като от голямо значение са профилът на клиента и неговата платежоспособност. Например при кандидат за ипотечен кредит с 4-членно семейство с общ доход около 3500 лева няма как банката да допусне 50 процента от дохода им да отива за покриване на заема, защото повечето банки налагат минимум, който трябва да остава в домакинството след вноската и за посочения доход това е 1800-2000 лева и в случая вноската ще е около 1300-1400 лева, което е далеч по-малко от 50 процента от нетния доход, коментира Александър Бочев. Ако същото семейство разполага с около 6000 лева доход, то не би имало проблем да плаща и 50 процента от доходите си като вноски и дори ще му остава много над нивото, което приемат банките като допустима сума за издръжка на съответното семейство, посочи още експертът.

Така че, може би тази мярка ще окаже малко по-значителен резултат, но по-скоро смятам, че семействата, които в момента теглят ипотечни кредити, вече си правят добре сметката, имат резерви и биха могли по-скоро да преструктурират намеренията с цел да намалят тежестта на съотношението дълг-доход, като пренастроят инвестиционните си намерения за покупка на имот в малко по-евтин квартал или купят по-малко жилище или такова, което се нуждае от довършване или ремонт, коментира експертът. Не смятам, че това автоматично ще доведе до отхвърлянето на тези 23-24 процента от ипотечните кредити със съотношение над 50 процента от пазара, така че тези мерки, които предприе БНБ, ще дадат, може би, някакъв резултат, но аз не мисля, че той ще бъде драстичен и осезаем, каза Александър Бочев.

Ще паднат ли цените на имотите

Наблюдавайки пазара от 2014-2015 г., нямаме година, в която да имаме спад на цените или спад на продажбите, напротив – всяка една година и в двата аспекта има ръст, коментира председателят на НСНИ възможността мерките по ипотечните кредити да доведат по спад на цените на жилищата. Той отбеляза, че повечето домакинства, които са отлагали покупката на жилище в очакване на понижението на цените, вече са разбрали, че това няма да се случи скоро. По тази причина, според Александър Бочев, новите мерки на БНБ не би следвало да доведат до спад на цените на жилищата, защото търсене винаги ще има и основният фактор за това са естествените демографски причини. Очаква се известно охлаждане на пазара, но в рамките на нормалното и няма да доведе до сериозни сътресения на пазара както на кредити, така и на имоти, обобщи председателят на НСНИ.

От сегмента кредитополучатели и купувачи на имоти ще бъде засегната групата от най-слабо платежоспособните хора с най-ниски доходи, защото няма да могат да покриват вноските си с изискуемия от БНБ процент, посочи Александър Бочев и допълни, че те вероятно ще се преориентират към по-евтин тип строителство в по-евтини квартали.

Същевременно експертът посочи, че в София, с подобрената транспортна достъпност с линиите на метрото, са се променили нагласите на купувачите и българите вече не купуват имоти непременно в скъпите или престижни райони, или там, където се намира тяхната работа и училището на децата им. Така че и в тази посока не мисля, че мерките ще доведат до разместване на пластовете в цените на отделните квартали и че някои по-крайни квартали изведнъж ще станат по-скъпи заради засилен интерес към покупка там вследствие на новите ипотечни изисквания на БНБ, допълни Александър Бочев.

Голямото пробуждане на „спящите“ пари

Председателят на НСНИ отбеляза, че депозитите в банките продължават да са с почти нулева доходност – около 0,10-0,12 процента на година, като това до голяма степен движи имотния пазар, защото доходността от наем е почти 4 процента и хората продължават да предпочитат да купуват имоти. В този смисъл тенденцията да купуваме жилища със спестени пари ще продължи, независимо от това какви са новите мерки на БНБ. Може обаче да се очаква „събуждане“ на „спящите“ пари на българина, които са извън банките, което ще се подсили и от влизането на страната в еврозоната и очакванията за засилване на паричния контрол, смята експертът. Той обаче посочи, че като цяло и в този случай не може да се говори за сериозен ръст на дела на покупките на имоти с лични средства спрямо тези с ипотечни заеми.

Какви са заемите в момента

Заради ръста на средните цени на имотите в по-големите градове в момента предлагането им е за около 150 000-200 000 евро. При финансиране от банките на около 85 процента от 200 000 евро, сега средностатистическият кредит на семейство, което купува апартамент с три стаи или малко по-голям в по-големите градове, е около 170 000 евро или 330 000-350 000 лева, посочи експертът. Хората в по-зряла възраст предпочитат по-кратък срок за връщане на ипотечните заеми, което е свързано и с по-високия размер на личните им спестявания, докато при по-младите българи се залага на по-дълъг хоризонт заради очакването доходите им да растат, а оттам и да се увеличават възможностите за отделяне на спестявания. Председателят на НСНИ посочи, че в България достъпността до жилища става все по-добра, за което говори и статистиката на БНБ, според която с всяка година ръстът на доходите на домакинствата изпреварва този на цените на имотите.

Експертът не очаква новите мерки да повишат интереса на потребителите към финансиране на покупка на ново жилище чрез други видове банкови заеми. И в момента съществува практиката част от кредита да бъде изтеглен като потребителски, а друга – като ипотечен заем, или пък да се ползва ипотечен кредит, който да е на две части – за покупка на имот и за довършителни работи или обзавеждане, каза Александър Бочев. Според него тези „хватки“ във финансирането ще продължат да съществуват, но той посъветва потребителите на ипотечни заеми да не забравят, че здравословното съотношение на кредита към дохода е 35 процента, при позволен от БНБ до 50 процента.

Последните мерки, които БНБ прилага, по-скоро са насочени към потребителите, към кредитополучателите, за да има охлаждане на техните мотиви и желания за получаване на заем, отлив от кредитния пазар може да се очаква от страна на хората, които към момента не биха могли да си позволят ипотечния кредит, обобщи председателят на НСНИ. Според експерта обаче цените на наемите в големите градове на страната, дори и след повишението им, са доста по-ниски, отколкото в повечето европейски столици, а там много от хората живеят под наем и в този смисъл за българите, които евентуално ще бъдат засегнати от новите мерки, има алтернатива.